XPML11 – XP Malls – Um FII de shopping diferenciado

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    Hoje vamos falar sobre o XPML11, um dos fundos imobiliários do segmento de shopping centers mais famosos da bolsa de valores.

    O XP Malls (XPML11) é um fundo imobiliário que criado em 27 de dezembro de 2017. O fundo tem a gestão da XP Vista e é administrado pela BTG Pactual.

    Embora a gestora XP Vista tenha pouco tempo de mercado em comparação à outras gestoras, ela tem mostrado qualidade na gestão de fundos como XPML11, XPLG11 e XPIN11.

    Durante a pandemia de COVID-19, os fundos imobiliários de shopping como XPML11, HGBS11 e HSML11 sofreram bastante com o fechamento dos estabelecimentos por alguns meses. Desse modo, as cotações dos FIIs de shopping caíram bastante.

    Se você quer conhecer mais sobre o HSML11, tem um artigo aqui no blog que fala sobre o fundo, basta clicar aqui.

    Então, o objetivo desse artigo não é promover uma análise aprofundada do XPML11, mas discutir alguns pontos positivos e negativos sobre o fundo.

    IMPRESSÕES INICIAIS SOBRE O XPML11

    Uma das primeiras análises que deve ser feita num fundo de investimento imobiliário é a forma e a transparência de comunicação da gestora com os cotistas.

    O site oficial do XPML11 é bastante organizado e funcional, o que facilita o acesso dos cotistas aos relatórios, fatos relevantes e outros documentos emitidos.

    Além disso, algo que me chamou a atenção foi que logo na página inicial do fundo, a gestora se preocupa em apresentar 5 possíveis razões para investir no fundo, conforme demonstrado na Figura 1.

    Razões para investir no XPML11
    Figura 1: Razões apresentadas pela gestora XP Vista para investir no XPML11. Fonte: XPML11 RI.

    Todos esses aspectos mostram que a gestora tem preocupação com o futuro do fundo e com os seus cotistas.

    PONTOS POSITIVOS NA MINHA OPINIÃO SOBRE O XPML11

    1 – O fundo está bem diversificado no número de shoppings centers

    Atualmente, o XPML11 tem participações em 12 shoppings centers (jun/2020).

    A fim de buscar uma diversificação regional, o fundo tem shoppings centers localizados em 6 estados diferentes (Rio de Janeiro, São Paulo, Bahia, Amazonas, Rio Grande do Norte e Pará).

    Dentro dessa abordagem, é possível notar que a gestora buscou novas oportunidades de investimento em regiões diferentes da região Sudeste.

    Embora esteja bem diversificado, o fundo sofreu muito com a pandemia de COVID-19, pois grande parte dos shoppings centers fica nas áreas mais afetadas pelo coronavírus (Rio de Janeiro e São Paulo).

    2 – O fundo tem participações em shoppings com públicos alvo e características diferentes

    Por exemplo, o Catarina Fashion Outlet tem uma estrutura adequada ao conceito de outlet, já o Shopping Downtown, localizado na cidade do Rio de Janeiro, tem o conceito de shopping ao ar livre.

    A diversidade de características estruturais dos shoppings permite a atração de diferentes públicos alvo. Este ponto permite o maior fluxo de pessoas.

    As diferenças de público alvo também são bastante perceptíveis. Enquanto, o Shopping Cidade Jardim atende ao público A, o Caxias Shopping atende aos públicos B e C.

    3 – O fundo investe somente em shoppings que já alcançaram a sua maturidade

    Em resumo, os shoppings que compõe o portfólio do XPML11 já passaram pelo seu período de maturação econômica.

    4 – O fundo possui uma política agressiva de investimentos

    Os fundos imobiliários de shopping como XPML11 e VISC11 têm buscado negociações concorrentes, aumentando o preço dos empreendimentos.

     5 – A comunicação da gestora com os cotistas é eficiente

    Esse ponto é fundamental para que os cotistas se sintam confortáveis ao investirem no fundo. Para ilustrar esse fato, vamos analisar a figura 2:

    Fato relevante do XPML11
    Figura 2: Trecho do fato relevante do XPML11 publicado em 24 de março de 2020. Fonte: XP Malls RI.

    No dia 24 de março de 2020, a gestora emitiu um fato relevante aos cotistas que tratava sobre a antecipação da amortização de um CRI.

    Além disso, neste mesmo fato relevante, a gestora informou aos cotistas novas notícias sobre o posicionamento dos shoppings do XPML11 em relação a COVID-19.

    6 – Ter a XP Vista como gestora do fundo

     A XP investimentos é uma das maiores corretoras independentes do Brasil com potencial de se tornar uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do país.

    Inegavelmente, sua equipe de gestores é amplamente qualificada para atuar no mercado imobiliário.

    PONTOS NEGATIVOS NA MINHA OPINIÃO SOBRE O XPML11

    1 – Ter participação minoritária nos shoppings que compõe o portfólio do fundo

    Um dos pontos negativos do XPML11 é a participação inferior a 50 % nos shoppings do portfólio do fundo.

    O fato do XPML11 ter participação minoritária faz com que o fundo perca o poder de negociação com sócios majoritários.

    2 – Assumir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) para comprar participações em novos shoppings

    De acordo com o site da B3, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos privados usados para captação de recursos para financiar transações no mercado imobiliário.

    Em resumo, o fundo assume uma dívida lastreada a um CRI na aquisição de novas participações em shoppings.

    Então, após assumir um CRI, o fundo permanece alavancado até que o pagamento do CRI ocorra.

     3 – O Caxias Shopping

    O Caxias Shopping, localizado no município de Duque de Caxias, no Estado do Rio de Janeiro pode ser considerado um dos piores ativos do fundo.

    Nesse sentido, o grande problema do Caxias Shopping é sua localização. O Shopping fica localizado na Rodovia Washington Luiz, uma das vias mais perigosas da região Metropolitana do Rio de Janeiro.

    Além disso, a rodovia Washington Luiz é uma rodovia de acesso entre a região metropolitana e serrana do Rio de Janeiro, ou seja, as pessoas usam simplesmente como via de passagem, pois a região não possui grandes atrativos.

    A minha opinião sobre o XP Malls…

    Desde o mês de abril de 2020, o mercado vem “reprecificando” progressivamente o XPML11. Assim, o valor da cotação do fundo foi retornando à valores mais próximos das cotações do ano de 2019.

    Mesmo não tendo um preço tão atrativo quanto os R$ 68,00 de março de 2020, o fundo é sem dúvidas um dos melhores fundos imobiliários de shopping da B3.

    Portanto, no meu racional, o XPML11 deve fazer parte da carteira de todo investidor de longo prazo.

     OBS: é só a minha opinião, não é indicação de compra ou venda.

    E você, tem o fundo em carteira? O que acha do portfólio do fundo?

    Comenta aí!!

     

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